Luật sư tư vấn cách giải quyết tranh chấp đất đai

Luật sư tư vấn cách giải quyết tranh chấp đất đai

1. Cáchthức để xác định bất động sản có tranh chấp hay không?

Trước khi đưa ra quyếtđịnh mua nhà, người mua cần phải cân nhắc đến nhiểu yếu tố như: tiền bạc, diệntích, nơi tọa lạc của bất động sản,…Tuy nhiên, không ít người quên lưu ý đếnmột vấn đề vô cùng quan trọng đó là liệu bất động sản đó có đang thuộc diệntranh chấp hay không? Hậu quả pháp lý khi mua nhầm bất động sản đó là gì?

Để hiểu rõ vấn đề này,người mua cần nắm rõ một số thông tin sau:

1. Cách thức liên hệcó quan có thẩm quyền: liên hệ với UBND phường/xã; phòng TN&MT quận/huyện,văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện…để nhờ cung cấp thông tin. Cụthể:

- Liên hệ với UBNDphường/xã nơi có nhà, đất để xem có đang bị niêm yết về việc phân chia di sảnthừa kế hay không; hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.

- Gặp trực tiếp cán bộtư pháp phường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấphay không.

- Liên hệ với cơ quanthi hành án tìm hiểu xem căn nhà có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án cóhiệu lực pháp luật hay không.

- Có thể liên hệ phòngTN&MT quận/huyện, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện để hỏithông tin căn nhà có bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơquan thi hành án hay không.

2. Các bước kiểm trathông tin pháp lý của bất động sản:

Thứ nhất, bất động sảndự định mua phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khichỉ nhìn thấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính.Lý do là nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc mộtnơi nào khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.

Thứ hai, kiểm tra vềquyền sở hữu tài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sảnriêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.

Nếu GCN xác định chỉcó một người đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tìnhtrạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phânchia tài sản chung không.

Trường hợp là đồng sởhữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhàdự án cũng phải kiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứngbán tài sản hay chưa.

Chính vì vậy, việc xácđịnh pháp lý bất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết địnhnhận chuyển nhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiềnhà, không đáng có.

2. Thủtục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay

Tranh chấp đất mua bằng giấy viếttay xảy ra rất phổ biến, nhất là khi đất tăng giá. Để bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của mình thì người dân cần nắm rõ cách giải quyết.

Giải thích:

Mua đất là cách gọi phổ biến củangười dân, theo pháp luật đất đai thì mua đất là việc nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất.

- Đất mua bằng giấy viết tay làtrường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặcchứng thực theo quy định của pháp luật.

- Ngày 01/7/2014 là ngày mà Luật Đấtđai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực thihành.

Tùy vào thời điểm chuyển nhượngquyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà cách giải quyết và kết quả giải quyếttranh chấp sẽ khác nhau.

Ký hợp đồng trước ngày 01/7/2014

Căn cứ Điều 82 Nghị định43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứngthực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trướcngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủđiều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).

Khi xảy ra tranh chấp đối với trườnghợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:

- Nếu là xác định đó là tranh chấpđất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thìphải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tạiTòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

- Nếu xác định là tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhândân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơicó đất.

Ký hợp đồng từ ngày 01/7/2014 đếnnay

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bấtđộng sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhânchuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải lập hợp đồng có công chứnghoặc chứng thực nếu không sẽ bị vô hiệu (không có hiệu lực), trừ trường hợp mộtbên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêucầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giaodịch đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 - trường hợp này các bênkhông phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đấttừ ngày 01/7/2014 đến nay mà các bên chỉ có “giấy viết tay” thì dễ xảy ra tranhchấp, nhất là khi đất tăng giá. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hướnggiải quyết như sau:

- Yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu:Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bốgiao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm về hình thức là 02 năm, kể từ ngày giaodịch dân sự được xác lập. Hay nói cách khác, trong thời gian 02 năm, kể từ ngàyký hợp đồng chuyển nhượng “bằng giấy viết tay” thì các bên có quyền yêu cầu Tòaán tuyên vô hiệu.

Hậu quả pháp lý khi tuyên vô hiệu:Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàntrả cho nhau những gì đã nhận (1 bên trả lại tiền, bên kia trả lại đất). Trườnghợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Như vậy: Có thể thấy thủ tục giảiquyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay khá phức tạp, nếu khởi kiện tại Tòaán thì khả năng thắng kiện phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ, chứng minh và kỹnăng tranh tụng tại Tòa án của mỗi bên.

3. Cách giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật đất đai quyđịnh nhiều cách giải quyết tranh chấp đất đai gồm tự hòa giải, bắt buộc hòagiải tại UBND cấp xã, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết hoặc khởi kiệntại Tòa án nhân dân.

1. Hòa giải tranh chấpđất đai

* Tự hòa giải hoặcthông qua hòa giải ở cơ sở

Khoản 1 Điều 202 LuậtĐất đai 2013 quy định:

“Nhà nước khuyến khíchcác bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thôngqua hòa giải ở cơ sở”

Đây là cách thức giảiquyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc cácbên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

* Bắt buộc hòa giảitại UBND cấp xã

Khoản 2 Điều 202 LuậtĐất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai màcác bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xãnơi có đất tranh chấp để hòa giải”

Như vậy, nếu các bêntranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửiđơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽkhông được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Lưu ý:

- Tranh chấp trongviệc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải (đây làtranh chấp đất đai).

- Tranh chấp khác liênquan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sửdụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợchồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc hòa giải (không phải là tranhchấp đất đai).

Nếu hòa giải thành thìkết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp màpháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnhgiải quyết).

cách giải quyết tranhchấp đất đai3 cách giải quyết tranh chấp đất đai (Ảnh minh họa)

2. Đề nghị UBND cấphuyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặckhông có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giảiquyết:

- Nộp đơn yêu cầu giảiquyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình,cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).

Nếu không đồng ý vớiquyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặckhởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

- Khởi kiện tại Tòa ánnơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Khởi kiện tại Tòaán nhân dân

Căn cứ khoản 1, 2 Điều203 Luật Đất đai 2013, những tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòaán nhân dân gồm:

- Tranh chấp đất đaimà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 Luật Đất đai.

- Tranh chấp về tàisản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).

- Tranh chấp đất đaimà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờquy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

- Điều kiện khởi kiện

Bộ luật Tố tụng dân sự2015 không có riêng một điều khoản nào quy định về điều kiện khởi kiện. Tuynhiên, căn cứ vào Bộ luật này để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủcác điều kiện sau:

+ Người khởi kiện cóquyền khởi kiện.

+ Tranh chấp thuộcthẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.

+ Tranh chấp chưa đượcgiải quyết.

+ Tranh chấp đã đượchòa giải tại UBND cấp xã.

* Các bước khởi kiện

Trên đây là cách giảiquyết tranh chấp đất đai; riêng với hình thức khởi kiện tại Tòa án thì các bêntranh chấp cần xem xét khả năng thắng kiện cũng như án phí, mức tạm nộp án phítrước khi khởi kiện.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com